Die Finanzierung
Zahle jetzt auf dein Vermögenskonto ein – Wie eine solide Baufinanzierung gelingt
Immer mehr Deutsche träumen vom Eigenheim. Im Jahr 2021 wünschen sich laut einer Studie von Interhyp ca. 72% der Mieter eine eigene Immobilie. Im Jahr 2019 waren es noch 66%. Überraschenderweise ist für die junge Generation Z die eigene Immobilie ebenfalls ein wichtiges Lebensziel. „Auf die Frage, was im Leben wichtig ist, antworten 99 Prozent der Befragten „Gesundheit“, 97 Prozent „ein schönes Zuhause„, 96 Prozent „Sicherheit im Alter“ und 93 Prozent „Familie“. Karriere, Freunde oder Erfolg im Beruf werden zum Beispiel weniger genannt.“ (https://www.interhyp.de/ueber-interhyp/presse/interhyp-wohntraumstudie-2021-wunsch-nach-eigentum-steigt-erneut.html)
Der Weg zum Eigenheim wird in der aktuellen Zeit oftmals als „nicht machbar“ und „unmöglich“ empfunden, allerdings kann in vielen Fällen durchaus eine gesunde & stabile Finanzierung gelingen. In diesem BLOG Artikel soll es um die Finanzierung vom Eigenheim gehen und wie dieser wichtige Schritt auf dem Weg zum „Traum vom Eigenheim“ gelingen kann.
“Sag nie, dass du dir etwas nicht leisten kannst. Das ist die Einstellung eines armen Mannes. Stattdessen frag, wie du es dir leisten kannst.”
Vom römischen Schuldschein bis hin zum modernen Darlehen
Das Wort Kredit stammt von dem lateinischen Begriff „credere = glauben / vertrauen“ ab. „Creditum“ bedeutete beispielsweise im römischen Reich: “das auf Treu und Glauben Anvertraute“.
Römische Soldaten verliehen untereinander Darlehen und ließen sich die Summen schriftlich auf Papyrus von Dritten beglaubigen. Schon damals war klar, dass solch ein Vertrag nur zustande kommen kann, wenn der Geldgeber sich sicher war, dass er das „auf Treu und Glauben“ anvertraute Geld auch wieder (mit Zinsen) zurückbekommt.
Bis zum heutigen Tag hat sich am Grundprinzip eines Darlehens nicht viel geändert. Das Geschäftsmodell der Banken (Darlehensgeber) besteht zum großen Teil darin, dass die Zinsen der Grundschuld pünktlich und zuverlässig beglichen werden können.
An dieser Stelle ist es wichtig zu verstehen, dass die Bank einen deutlichen (bürokratischen) Mehraufwand hat, sobald ein Kredit nicht mehr beglichen werden kann. Tatsächlich wäre der Aufwand (Kosten) für die Bank immens, wenn viele Schuldner ihre Grundschuld nicht mehr begleichen könnten. Selbst wenn im Gegenzug das Haus in den Besitz der Bank übergeht, ist es für das Kreditinstitut in den meisten Fällen trotzdem besser, wenn die Zinsen bezahlt werden und der Aufwand niedrig bleibt. Regelmäßiges Geldeinkommen ohne Personalkosten – Nicht verwunderlich, dass viele Banken genau von diesem täglichen „Brot und Butter“ Geschäft leben.
Aus diesem Grund wird die Bank auch in Zukunft stark daran interessiert sein auch bei steigendem Zins das Geschäftsmodell der Darlehensvergabe aufrecht zu erhalten. Das bedeutet für Sie als „Kunden“ der Bank nichts anderes als das die Bank an dem Geschäft ebenso interessiert ist wie Sie. Aus dieser Sicht betrachtet stärkt das die eigene Verhandlungsposition immens.
Drei Tipps für eine gute Verhandlungsposition bei der Bank
Es folgen drei kurze Tipps, welche aus jahrelanger Erfahrung einen Vorteil für Sie bei der Verhandlung um einen möglichst günstigen Bauzins bringen:
- Holen Sie sich die Bank nach Hause. Laden Sie den Bankmitarbeiter auf ein persönliches Gespräch zu sich nach Hause ein. Zum einen ziehen Sie so die Verhandlung auf eine persönlichere Ebene. Zum anderen hat der der Bankberater die Möglichkeit Ihre Lebensumstände direkt mit eigenen Augen zu erfassen. Vermitteln Sie an dieser Stelle Hochwertigkeit und Zuverlässigkeit. Hier kommt es auf Kleinigkeiten an (beispielsweise eine saubere und aufgeräumte Wohnung)
- Gehen Sie gut vorbereitet in das Gespräch. Im besten Fall haben Sie schon diverse andere Angebote zum Vergleich vorliegen. Eine hochwertige Präsentationsmappe mit den aufbereiteten Lebensdaten und Lebenshaltungskosten (in ausgedruckter physischer Form) kommt in der Regel sehr gut an.
- Haben Sie keine Scheu vor der Verhandlung. Sprechen Sie offen darüber, dass sie auch bereit sind bei einem vernünftigen Angebot Ihr Konto zur Bank mitzubringen oder falls es sich um die Hausbank handelt das bestehende Konto aufzulösen. Prüfen Sie inwieweit die Bank bereit ist Ihnen noch entgegenzukommen (Nachverhandlung möglich?). Testen Sie aus wieviel Marge die Bank bereit ist aufzugeben, wenn Sie beispielsweise das Gehaltskonto mitbringen. Denken Sie daran: Sie sind in einer guten Verhandlungsposition! Lassen Sie sich kein schlechtes Gewissen einreden. Selbstbewusstsein ist Trumpf.
Wie das Annuitätendarlehen funktioniert
Die Hausfinanzierung wird in der Regel über ein Annuitätsdarlehen abgewickelt. Diese Form des Darlehens setzt sich im Grund aus zwei Bestandteilen zusammen: Dem Zins für den Kredit und der Tilgung der Grundschuld.
Der Zins ist wie eine Miete zu betrachten, da dieser Betrag von Ihrem Konto zur Bank abfließt und nie wieder zurückkommt. Diesen Zins möchte die Bank als Gegenleistung für das Darlehen von Ihnen haben. Die Tilgungsrate zahlt das Haus ab und dementsprechend auf Ihr Vermögenskonto ein und ist dementsprechend nicht als reine Abgabe, sondern als Investition zu betrachten. Je hochwertiger das Haus, desto höher ist der Gegenwert der Grundschuld (Sicherheit für die Bank) und desto höher ist später Ihr Vermögen (Hauswert + Grundstückswert).
„Die Darlehensrate setzt sich zusammen aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil. Dabei werden die Zinsen für die Periode einer Zinsbindungsfrist fest vereinbart. Der Tilgungsanteil steigt kontinuierlich in dem Maße, wie der Zinsbetrag abgetragen wird.
Mit jeder Rate, die ein Darlehensnehmer bezahlt, führt er einen Teil seiner Schuld zurück. Dadurch verringert sich seine Restschuld. Die Zinsen berechnen sich nach jeder Ratenzahlung neu und zwar anhand der Restschuld. Die Formel erklärt anschaulich, wie sich die Anteile an Zins und Tilgung im Laufe der Zeit verschieben.
Daraus ergibt sich, dass die Zinsbelastung jeden Monat kleiner wird. Erst nur wenig, dann aber in immer deutlicheren Schritten. Das liegt daran, dass sich der Zinsanteil der monatlichen Rate immer aus der Restschuld errechnet. Die wird immer kleiner und daher wird auch der Anteil der Zinsen an der monatlichen Rate immer kleiner.
Da der Kreditnehmer immer den gleichen Betrag an sein Kreditinstitut überweisen möchte ergibt sich in der logischen Konsequenz, dass sich der Anteil für die Tilgung des Annuitätendarlehens mit jeder Rate ein wenig erhöht.“ (Quelle: https://www.kreditrechner.com/ratgeber/annuitatendarlehen/)
Wie Sie die Höhe des Hauskredits beeinflussen können
Gerade in Bezug auf den Vermögensaufbau zahlt sich ein Holzhaus von Nafz aus. Ein Haus gilt darüber hinaus unter Experten als „Inflationsgeschützter“ Sachwert (wie beispielsweise Gold) und ist deshalb auch sehr krisensicher.
Zurück zur Finanzierung und einer spannenden Frage, die sich jeder kluge Bauherr stellen sollte: Wie können Zinsen denn langfristig gesichert werden? Grundsätzlich gibt es einige Grundvoraussetzung die einem helfen bei der Bank einen besseren Zins zu bekommen.
Eigenkapital: Der offensichtlichste Punkt. Je mehr Eigenkapital in die Finanzierung fließt, desto weniger Risiko für die Bank und desto bessere Voraussetzungen für eine besseren Zins. An dieser Stelle macht es Sinn sich darüber Gedanken zu machen, ob einem die Eltern (falls Finanziell möglich) ein Zinsfreie Geld leihen können. Das erhöht den Eigenkapital Stock und senkt die Zinsen bei der Bank. Als sichere Finanzierung gilt ein Eigenkapitalwert von 20% der Darlehenssumme. Bei unter 10% werden mitunter deutliche Zinsaufschläge fällig. Sollte das Baugrundstück bereits Ihnen gehören wird das ebenfalls wie Eigenkapital gewertet und dient der Bank ebenfalls als sichere Hypothek.
Job: Je sicherer der Job ist desto niedrigerer wird auch der Zins. Ein sicherer und gut bezahlter Job bietet der Bank ebenfalls eine zusätzliche Sicherheit. Ein Beamtenstatus wird beispielsweise sehr gerne gesehen, genauso wie zukunftsfähige Jobs wie IT-Programmierer oder Handwerker. Bei Handwerkern besteht der Vorteil, dass diverse Reparaturarbeiten im und rund um das Haus eventuell selbst erledigt werden können. Achtung: Ein guter Job kann für die Bank auch ein Kriterium sein den Zins höher anzusetzen. Dies passiert beispielsweise, wenn das hohe Einkommen und der Eigenkapitalwert nicht zueinander passen. Bei einem guten Verdienst und einen niedrigen Eigenkapital geht der Berater oftmals von einem verschwenderischen Lebensstil aus. Diese Einschätzung wirkt sich wiederum negativ auf den Zins aus (Risiko).
Sicherheiten: Damit sind vor allem Dinge gemeint, die dem Bankberater zeigen, dass notfalls auf andere Mittel als das Einkommen zurückgegriffen werden kann. Dazu gehören beispielsweiße Sachwerte wie Autos, Mieteinahmen, Aktienpakete oder auch die Bürgschaft der Eltern. Für die Bank ist es zum Beispiel ein Unterschied, ob das Auto Ihnen gehört oder der Leasinggesellschaft. Als weitere Sicherheiten werden folgende Dinge gewertet:
- Eine Grundschuld auf ein anderes Gebäude
- Eine Risikolebensversicherung
- Ein Bausparvertrag bei der Bank (Zinssicherungsoption)
Hohe Bonität (Schufa Eintrag). Eine gute Bonität kann Ihnen ebenfalls helfen. Die Bank prüft diese in der Regel bei der Schufa ab. Der Schufa Score setzt sich aus verschiedenen Parametern zusammen. Diese Seite fasst die einzelnen Punkt ganz gut zusammen: https://www.advocado.de/ratgeber/bank-und-kapitalmarktrecht/bonitaet/schufa-score-verbessern.html
Eine möglichst lange Phase ohne Bereitstellungszinsen. Gemeint ist damit vor allem die Zeit zwischen Abschluss des Darlehens und dem Baubeginn. Im besten Fall starten die Zinszahlungen erst mit dem Begin des Bauvorhabens. Dies kann die Doppelbelastung – Miete und Bauzins für einige Monate vermeiden und entlastet die Finanzierung geradezu Begin.
Die Laufzeit. Generell gilt: Je kürzer die Kreditlaufzeit desto niedriger auch der Zinssatz. Oftmals macht es natürlich trotzdem Sinn den Zins langfristig zu sichern, um für sich selbst eine Zahlungssicherheit zu haben. In der Praxis werden deshalb zur Risikominimierung oftmals zwei Darlehensverträge miteinander kombiniert. Das bedeutet es wird ein kurzfristiger Vertrag mit einem niedrigeren Zins mit einem langfristigen zusammen abgeschlossen. Dies hat den Vorteil, dass der Bauherr eine etwas höhere Tilgung der Grundschuld aufnehmen kann. Hierzu empfiehlt es sich allerdings einen unabhängigen Experten die verschiedenen Optionen einmal mit aktuellen Angeboten durchrechnen zu lassen. Wir empfehlen an dieser Stelle sich genügend Zeit zu nehmen. Jeder Prozentpunkt bringt bares Geld!
Die Tilgung: Sind Bonustilgungen kostenfrei möglich? Eine Sondertilgung hilft Ihnen dabei die eigentliche Kreditsumme zu reduzieren und somit auch von den Zinsen runterzukommen. Vereinbaren Sie mit Ihrer Bank, dass solche Sondertilgungen generell kostenfrei und zu jeder Zeit möglich sind. Im besten Fall erben Sie Geld und können diese Summe dazu nutzen das Darlehen zu tilgen. Je früher die Summe weniger wird, desto mehr akkumulierte Zinsen sparen Sie über die Jahre (Zinseszins Effekt). Hierbei ist auch wichtig zu schauen, ob die Rate kostenfrei nach unten angepasst werden kann. Bei manchen Banken wird diesbezüglich eine „Servicegebühr“ oder ähnliches fällig. Klären Sie dasam besten im Voraus.
Behalten Sie im Hinterkopf: Die Bank möchte an Ihrem Hausdarlehen Geld verdienen. Die Marge ist jedoch von Bank zu Bank unterschiedlich
(Interner Aufschlag). Das bedeutet, bei den meisten Angeboten gibt es einen Ermessensspielraum. Hier lohnt es sich hartnäckig zu verhandeln.
Denken Sie daran: Jeder Prozentpunkt lohnt sich.
Hilfreiche Tipps
Mit dem Tilgungsrechner von Interhyp können Sie sich die Laufzeit eines Annuitätsdarlehen mit der gewünschten Kreditsumme berechnen lassen. Der Zinssatz orientiert sich dabei an einem aktuell realistischen Wert. Spielen Sie am besten mit verschiedenen Werten „herum“. So bekommen Sie ein gutes Gefühl wie sich diese Art von Darlehen über die Zeit abbezahlt:
https://www.interhyp.de/tilgungsrechner/
- NAFZ bietet seit neustem auch im Standard-Hauskaufprozess eine unabhängige Finanzierungsberatung an. Das bedeutet die Nafz Experten bewerten Ihre Hausbauangebote und Vergleichen diese mit zahlreichen anderen Angeboten. Nafz hat dabei über 100 Banken im Direktvergleich und schneidert Ihnen eine Finanzierung nach Maß. Das bedeutet die Finanzierung wird exakt auf Ihre Lebensplanung angepasst und ausgerichtet.
Zudem beraten wir Sie gerne zum Thema Finanzierungsgespräch und helfen Ihnen Ihre Zahlen/ Daten / Fakten auf Vordermann zu bringen. Sie profitieren dabei von der langjährigen Erfahrung aus zahlreichen Hausbauprojekten.
Wir sind dabei unabhängig und loyal dem Kunden gegenüber. Jetzt zum Hörer greifen und ein unverbindliches Finanzierungsgespräch anfordern. Wir freuen uns auf Ihren Anruf und Ihr Anliegen. Frei nach dem Motto vom Anfang des BLOG Beitrags:
Sag nie, dass du dir etwas nicht leisten kannst. Das ist die Einstellung eines armen Mannes. Stattdessen frag, wie du es dir leisten kannst.”
Lassen Sie uns über Ihre Pläne sprechen
Neben dem finanziellen Aspekt profitieren Sie beim Hausbau auch im täglichen Leben von der Investition in Ihr wohngesundes Traumhaus. Sie schaffen sich den Lebensraum, in dem Sie unabhängig und frei leben können, selbst. Das bedeutet auch über die Jahre, in denen Sie Ihren Hauskredit abbezahlen, wohnen Sie in dem von Ihnen gestalteten Wohnraum. Ihr Haus – Ihre Spielregeln – Ihr Wohlfühlort.
So stehen Sie jeden Tag mit viel Energie für Ihren Alltag auf und bezahlen nicht die Investition eines anderen, sondern investieren in Ihr eigenes Vermögen.
Ganz egal wie Sie sich entscheiden, wir wünschen Ihnen für Ihr Bauprojekt und Ihre Zukunft nur das Beste und würden uns natürlich freuen, wenn wir bald gemeinsam über Ihr geplantes Eigenheim sprechen.
Für weitere Fragen zum Thema „Bauen“ können Sie sich auch gerne direkt bei uns melden oder zu einem kostenlosen Erstgespräch mit einem Nafz Hausberater verabreden.
